Hallo zusammen,
ich bräuchte in der folgenden Situation einmal Meinungen von außerhalb, was für uns die beste Option wäre:

Meine Verlobte (31) und ich (32) leben aktuell in Düsseldorf. Rahmenbedingungen:

• ~5.500€ netto Haushaltseinkommen
• Aktuell 1.400€ Warmmiete
• Keine Kinder, aber in den nächsten 3 Jahren geplant
• Angespartes Vermögen ~70.000€

Durch den Tod der Mutter meiner Verlobten, hat sie zusammen mit ihrer Schwester ein Haus in Köln geerbt. Rahmenbedingungen:

• Bj. 1963
• 163qm Wohnfläche, ~700qm Grundstück
• Sehr gute Lage in beliebtem Stadtteil von Köln
• Wert laut Begehung mit einem Sparkassenberater: 560.000€
• Stark renovierungsbedürftig, Kostenschätzung: 100 – 150k Euro
• Aktuell befristet vermietet über eine Sprachschule, Einnahmen von 1k pro Monat

Nun gibt es meiner Meinung nach zwei generelle Optionen:
a)
Man verkauft das Haus so wie es ist und hat dann 280.000€ auf dem Konto. Damit das Geld nicht weniger wird, müsste man dies direkt wieder in eine Immobilie investieren. Da Immobilien in Düsseldorf sehr teuer sind, müsste man auf jeden Fall noch Geld aufnehmen.

b)
Man investiert die 100 – 150k Euro, renoviert das Haus grundlegend und vermietet es dann deutlich teurer weiter. Ich würde schätzen, dass man hier Mieteinahmen von ~1.500€ erzielen könnte. Dadurch hätte man langfristige Mieteinnahmen, wäre allerdings auch ständig für das Haus verantwortlich und damit Ansprechpartner für die Mieter.

Wie würdet ihr euch an unserer Stelle entscheiden?

antworten

Chris342 schrieb am 10.03.2019:

Hallo zusammen,
ich bräuchte in der folgenden Situation einmal Meinungen von außerhalb, was für uns die beste Option wäre:

Meine Verlobte (31) und ich (32) leben aktuell in Düsseldorf. Rahmenbedingungen:

• ~5.500€ netto Haushaltseinkommen
• Aktuell 1.400€ Warmmiete
• Keine Kinder, aber in den nächsten 3 Jahren geplant
• Angespartes Vermögen ~70.000€

Durch den Tod der Mutter meiner Verlobten, hat sie zusammen mit ihrer Schwester ein Haus in Köln geerbt. Rahmenbedingungen:

• Bj. 1963
• 163qm Wohnfläche, ~700qm Grundstück
• Sehr gute Lage in beliebtem Stadtteil von Köln
• Wert laut Begehung mit einem Sparkassenberater: 560.000€
• Stark renovierungsbedürftig, Kostenschätzung: 100 – 150k Euro
• Aktuell befristet vermietet über eine Sprachschule, Einnahmen von 1k pro Monat

Nun gibt es meiner Meinung nach zwei generelle Optionen:
a)
Man verkauft das Haus so wie es ist und hat dann 280.000€ auf dem Konto. Damit das Geld nicht weniger wird, müsste man dies direkt wieder in eine Immobilie investieren. Da Immobilien in Düsseldorf sehr teuer sind, müsste man auf jeden Fall noch Geld aufnehmen.

b)
Man investiert die 100 – 150k Euro, renoviert das Haus grundlegend und vermietet es dann deutlich teurer weiter. Ich würde schätzen, dass man hier Mieteinahmen von ~1.500€ erzielen könnte. Dadurch hätte man langfristige Mieteinnahmen, wäre allerdings auch ständig für das Haus verantwortlich und damit Ansprechpartner für die Mieter.

Wie würdet ihr euch an unserer Stelle entscheiden?

Renovieren und vermieten mit dem Geschwisterteil. für beide 750 im Monat ist besser als ein Batzen Geld. Insb mit dem großen Grundstück kann später immer noch ein MFH draufstellen wenn man die Rendite maximieren möchte.

antworten

Verkaufe und das Geld daraus in Aktien. Hätte keinen Bock mich mit Mietern rumzuärgern und bei Stürmen, etc. immer Angst haben zu haben, dass was kaputt geht.

antworten

Nach Köln ziehen und froh sein nicht mehr in Düsseldorf wohnen zu müssen. :-)

Chris342 schrieb am 10.03.2019:

Hallo zusammen,
ich bräuchte in der folgenden Situation einmal Meinungen von außerhalb, was für uns die beste Option wäre:

Meine Verlobte (31) und ich (32) leben aktuell in Düsseldorf. Rahmenbedingungen:

• ~5.500€ netto Haushaltseinkommen
• Aktuell 1.400€ Warmmiete
• Keine Kinder, aber in den nächsten 3 Jahren geplant
• Angespartes Vermögen ~70.000€

Durch den Tod der Mutter meiner Verlobten, hat sie zusammen mit ihrer Schwester ein Haus in Köln geerbt. Rahmenbedingungen:

• Bj. 1963
• 163qm Wohnfläche, ~700qm Grundstück
• Sehr gute Lage in beliebtem Stadtteil von Köln
• Wert laut Begehung mit einem Sparkassenberater: 560.000€
• Stark renovierungsbedürftig, Kostenschätzung: 100 – 150k Euro
• Aktuell befristet vermietet über eine Sprachschule, Einnahmen von 1k pro Monat

Nun gibt es meiner Meinung nach zwei generelle Optionen:
a)
Man verkauft das Haus so wie es ist und hat dann 280.000€ auf dem Konto. Damit das Geld nicht weniger wird, müsste man dies direkt wieder in eine Immobilie investieren. Da Immobilien in Düsseldorf sehr teuer sind, müsste man auf jeden Fall noch Geld aufnehmen.

b)
Man investiert die 100 – 150k Euro, renoviert das Haus grundlegend und vermietet es dann deutlich teurer weiter. Ich würde schätzen, dass man hier Mieteinahmen von ~1.500€ erzielen könnte. Dadurch hätte man langfristige Mieteinnahmen, wäre allerdings auch ständig für das Haus verantwortlich und damit Ansprechpartner für die Mieter.

Wie würdet ihr euch an unserer Stelle entscheiden?

antworten

war vor 10 Jahren in der gleichen Situation (allerdings Einzelkind):

wir haben damals selber renoviert und sind selber eingezogen. Würde ich dir auch empfehlen.

In eurem Fall: mit Schwester einen Deal ausmachen. Entweder hälftig an der Renovierung beteiligen oder x Monate mietfrei darin wohnen.

Ihr würdet quasi der Schwester die Miete bezahlen.
Ich würde das aber ohne Bank und nur familienintern regeln.

Eine Vermietung (gerade wenn Kinderplanung ansteht) würde ich nicht machen.

antworten

Eine Option hast du ausgelassen. Wenn es ein freistehendes Haus ist und die Wohnlage wirklich sehr gut ist, käme auch ein Verkauf zum Abriss in Frage. Wer ein neues Haus bauen möchte, bezahlt für das Grundstück evtl. einen sehr guten Preis. In die alte Hütte würde ich nichts investieren. Ist so wie bei einem alten Gebrauchtwagen: Verlorenes Geld. Auf die Wertschätzung eines Sparkassenberaters kann man nichts geben. Auf jeden Fall ein Verkehrswertgutachten vom örtlichen Gutachterausschuss erstellen lassen. Kostet ca. 2k bis 3k. Ist aber qualitativ sehr hochwertig, nicht vergleichbar mit dem eines freien Gutachters.

Chris342 schrieb am 10.03.2019:

Hallo zusammen,
ich bräuchte in der folgenden Situation einmal Meinungen von außerhalb, was für uns die beste Option wäre:

Meine Verlobte (31) und ich (32) leben aktuell in Düsseldorf. Rahmenbedingungen:

• ~5.500€ netto Haushaltseinkommen
• Aktuell 1.400€ Warmmiete
• Keine Kinder, aber in den nächsten 3 Jahren geplant
• Angespartes Vermögen ~70.000€

Durch den Tod der Mutter meiner Verlobten, hat sie zusammen mit ihrer Schwester ein Haus in Köln geerbt. Rahmenbedingungen:

• Bj. 1963
• 163qm Wohnfläche, ~700qm Grundstück
• Sehr gute Lage in beliebtem Stadtteil von Köln
• Wert laut Begehung mit einem Sparkassenberater: 560.000€
• Stark renovierungsbedürftig, Kostenschätzung: 100 – 150k Euro
• Aktuell befristet vermietet über eine Sprachschule, Einnahmen von 1k pro Monat

Nun gibt es meiner Meinung nach zwei generelle Optionen:
a)
Man verkauft das Haus so wie es ist und hat dann 280.000€ auf dem Konto. Damit das Geld nicht weniger wird, müsste man dies direkt wieder in eine Immobilie investieren. Da Immobilien in Düsseldorf sehr teuer sind, müsste man auf jeden Fall noch Geld aufnehmen.

b)
Man investiert die 100 – 150k Euro, renoviert das Haus grundlegend und vermietet es dann deutlich teurer weiter. Ich würde schätzen, dass man hier Mieteinahmen von ~1.500€ erzielen könnte. Dadurch hätte man langfristige Mieteinnahmen, wäre allerdings auch ständig für das Haus verantwortlich und damit Ansprechpartner für die Mieter.

Wie würdet ihr euch an unserer Stelle entscheiden?

antworten

Verkaufen und 50/50 aufteilen. Oder optional der Schwester von deiner Verlobten die 280K geben und das Haus behalten - oder andersherum. Ich persönlich würde das Haus verkaufen und das Geld in Aktien investieren. Höchstens acht bis zehn Titel. Gute Aktien lassen sich immer noch finden, siehe Microsoft, Disney und Apple.

antworten

Häuser aus den 60er Jahren haben oftmals eine schlechte Bausubstanz, eine Raumaufteilung, die heutzutage keiner mehr will, und natürlich noch vieles andere nicht, was heutzutage erwünscht ist. Entsprechend würde ich da nichts reinstecken.

Wie oben schon erwähnt wurde, u.U. würde sogar jemand nur das Grundstück wollen. Kenne auch so einen Fall, da ging es sogar um ein Haus aus den 70ern, was man so nicht mehr wirklich losgeworden ist, das Grundstück aber heiß begehrt war.

Vermietung ist Käse, sorry, aber 1.000€ für eine Immobilie die angeblich 560k Wert ist, was soll das für eine Rendite sein? 2%? Und dann darfste in die alte Bude wahrscheinlich noch laufend soviel reinstecken, dass da +/-0 übrig bleibt.

antworten

Ein Haus aus 1963 ist ein Groschengrab, falls es nicht regelmäßig Instand gehalten wurde. Uralte Elektrik, unmoderner Wohnstil, miese Dämmung etc.
Bei solchen Häusern müssen Umbauten teilweise sogar von Spezialfirmen gemacht werden, da da allerhand giftige Stoffe verbaut sind.

Daher entweder verkaufen wie es ist (mit dem Renovierungspotential sind 560k utopisch. Mit Glück eher Richtung 300k, vllt. weniger) oder Abreißen und das Grundstück selber nutzen/verkaufen.
1k Miete oder auch 1,5k sind lächerlich verglichen mit den Instandhaltungskosten und dem Risiko. Viel mehr wird man aber bei dem Zustand auch nicht kriegen. Einfamilienhäuser rechnen sich ohnehin nicht zur Vermietung.

antworten

1000 Euro Mieteinnahmen für eine 600k Immobilie ist zu wenig. Das sollte mindestens 2-3 x soviel sein. Sind da schon die anderen Abgaben berücksichtigt? Grundbesitzsteuer, Müllabfuhr, Wartung, etc., Ich denke, dass wird nicht vollständig durch die Warmmiete abgedeckt?

Lieber schnell verkaufen oder sanieren und 2-3 schicke Mietwohnunge raus machen - je nach Wohnlage.

antworten

Wenn es wirklich eine gute Lage ist, wirst du deutlich mehr als 1500 Miete verlangen können. Wenn du eine Hausverwaltung beauftragst, musst du dich auch nicht mit Mietern rumärgern.

Was will denn die Schwester?

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.03.2019:

Wenn es wirklich eine gute Lage ist, wirst du deutlich mehr als 1500 Miete verlangen können.

In einer wirklich guten Lage wird aber keiner ein Haus aus den 60ern wollen. Bei Immobilien muss das schon etwas zusammenpassen. Keiner gibt viel Kohle nur für die Lage aus und wohnt dann wie Omi vor 50 Jahren.

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.03.2019:

WiWi Gast schrieb am 10.03.2019:

In einer wirklich guten Lage wird aber keiner ein Haus aus den 60ern wollen. Bei Immobilien muss das schon etwas zusammenpassen. Keiner gibt viel Kohle nur für die Lage aus und wohnt dann wie Omi vor 50 Jahren.

Die geschätzten 1.500€ Miete nach der Renovierung basieren auf den Zahlen von dem Sparkassenberater. Ich denke, das man hier bestimmt über 2.000€ an Mieteinnahmen erzielen kann, wenn man sich einmal ähnliche Objekte in Köln anschaut.

antworten

Chris342 schrieb am 10.03.2019:

Damit das Geld nicht weniger wird, müsste man dies direkt wieder in eine Immobilie investieren. Da Immobilien in Düsseldorf sehr teuer sind, müsste man auf jeden Fall noch Geld aufnehmen.

Warum wird das Geld mehr, wenn man heute zu Blasenpreisen zzgl. Kaufnebenkosten eine (wenigstens eigengenutzte ?) Immobilie erwirbt?

Ich würde die geerbte Immobilie entweder vollständig selbst zur Eigennutzung übernehmen und die andere Erbin ausbezahlen.

Anderenfalls verkaufen und den Erlös kapitalmarktorientiert anlegen.

antworten

Chris342 schrieb am 10.03.2019:

Die geschätzten 1.500€ Miete nach der Renovierung basieren auf den Zahlen von dem Sparkassenberater. Ich denke, das man hier bestimmt über 2.000€ an Mieteinnahmen erzielen kann, wenn man sich einmal ähnliche Objekte in Köln anschaut.

Der Punkt ist einfach:
Wenn ihr renoviert, dann stecken grob 700.000 in dem Haus. Selbst wenn ihr dann für 2.000€ vermietet, ist das nur eine Rendite von etwas über 3% vor etwaigen Kosten, die ihr noch abziehen müsst. Auch das ist also klar zu wenig, sofern man nicht noch zusätzlich auf einen Wertzuwachs spekulieren will. Und das würde ich bei einem Haus aus den 60ern nicht.

Ich denke ihr betrachtet das ganze aus zweierlei Gründen falsch:
Erstens hängen da Emotionen dran, man will das Haus der Mutter natürlich nicht unbedingt verkaufen. Das ist verständlich und auch ok, wenn man das so möchte, aber es muss einem klar sein, dass es rein finanziell betrachtet u.U. ein Fehler ist.
Zweitens seht ihr vor allem, dass euch da quasi etwas einfach so "in die Hande gefallen" ist. Ihr musstet dafür nichts tun. Wenn ihr nun überlegt, entsprechende Mieteinnahmen quasi "aus dem Nichts" zu bekommen, hört sich das erstmal gut an. Aber auch hier gilt, das ganze auch mal rein rational betrachten: Wenn du 700 TEuro auf der höhen Kante hast, würdest du die Kohle in etwas investieren, dass dir jährlich bestenfalls 24 TEuro abwirft, du damit Aufwand und andere Kosten hast, die du gegenrechnen musst und wo ein nicht unerhebliches Klumpenrisiko besteht?

antworten

1. glaube nie einem Sparkassenberater
2. was will die Schwester?
3. evtl. Haus abreißen (je nach Zustand) und ein Doppelhaus für euch und die Schwester bauen. Alternativ bei 700m2 Grundstück ein weiteres Haus bauen.

Letztendlich kann ohne die Meinung der Schwester nicht weiter diskutiert werden.

In meinen Augen sollte man, bevor man mit Vermietung etc. anfängt, erstmal selber ein Eigenheim abbezahlt haben bzw die Schäfchen im Trockenen haben.

antworten

Versteh nicht wie ein Haus in guter Kölner Lage mit der Grundstücksgröße nur 560T€ Wert sein kann.

Hier in DUS geht jedes 500qm Grundstück mit Haus was nur noch abzureißen ist für 700-800 weg. Bedeutet in annähernder Stadtlage kannst du eine EFH nicht unter EUR 1 Mio. kriegen (inkl 350k Renovierung), eher so EUR 1,1-1,5 Mio.

In diesem Spektrum wirst du dich auch in Köln bewegen.

Ich persönlich würde auch verkaufen, zur Not über Makler. Die og Renovierung (gehobener Standard) für 350k bei den derzeitigen Hamdwerkerpreisen in Großstädten zu bekommen wird schon ein Albtraum. Dann noch die Vermietungs-Risiken etc..

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.03.2019:

Versteh nicht wie ein Haus in guter Kölner Lage mit der Grundstücksgröße nur 560T€ Wert sein kann.

Hier in DUS geht jedes 500qm Grundstück mit Haus was nur noch abzureißen ist für 700-800 weg. Bedeutet in annähernder Stadtlage kannst du eine EFH nicht unter EUR 1 Mio. kriegen (inkl 350k Renovierung), eher so EUR 1,1-1,5 Mio.

In diesem Spektrum wirst du dich auch in Köln bewegen.

Ich persönlich würde auch verkaufen, zur Not über Makler. Die og Renovierung (gehobener Standard) für 350k bei den derzeitigen Hamdwerkerpreisen in Großstädten zu bekommen wird schon ein Albtraum. Dann noch die Vermietungs-Risiken etc..

+1

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.03.2019:

WiWi Gast schrieb am 10.03.2019:

+1

Vielleicht noch einmal zum Haus:
Das Haus, es handelt sich hier um ein Reihenendhaus, liegt etwa 6km vom Kölner Dom entfernt, daher kann es auch nicht abgerissen werden. Das Grundstück teilt sich in zwei Gärten, daher fällt auch eine Bebauung des Gartens flach.

antworten

Der Anteil des Grundstücks, der Gartenland ist, geht wertmäßig fast gegen null. Es zählt nur das Bauland. Alles spricht für einen Verkauf.

Chris342 schrieb am 11.03.2019:

WiWi Gast schrieb am 10.03.2019:

Vielleicht noch einmal zum Haus:
Das Haus, es handelt sich hier um ein Reihenendhaus, liegt etwa 6km vom Kölner Dom entfernt, daher kann es auch nicht abgerissen werden. Das Grundstück teilt sich in zwei Gärten, daher fällt auch eine Bebauung des Gartens flach.

antworten

Ich klinke mich hier mal ein, denn bei mir geht es auch um eine zu erbende Immobilie:

Fakten:

• Tante (75 Jahre alt) hat zwei kleinere (noch nicht vollständig schuldenfreie) Immobilien in Baden-Württemberg. Bei Verkauf würde sie so 300k realisieren
• Sie möchte diese verkaufen und zu uns ziehen nach Norddeutschland ziehen
• Da sie keine Kinder hat, möchte sie ihr Vermögen an meine Frau und ihre beiden Schwestern übertragen.

Nun kommt sie mit folgendem Vorschlag:

• Sie kauft bei uns eine Immobilie für 500k, entweder in den sie mit meiner Frau und deren Schwestern eine GbR gründet, die die Immobilie kauft oder indem die vier einfach die Immobilie zu je 1/4 erwerben.
• Sie nimmt 300k Kredit auf und tilgt diese sofort, wenn die Immos in BW verkauft sind (zum Beispiel in 2 Jahren), bis dahin nur Zinszahlung
• Sie nimmt zusammen mit meiner Frau und deren Schwestern weitere 200k Kredit auf, den sie allein mit 3% p.a. tilgt.
• Tante bewohnt das Haus allein (lebenslanges Wohnrecht wird eingetragen) und trägt alle Kaufnebenkosten und laufende Kosten allein

Ziel soll eine "vorweggenommene Erbschaft"/Schenkung sein, die dazu führt, dass meine Frau und ihre Schwestern jetzt schon einen Teil des Erbes bekommen und dann wenn die Tante (ihre Mutter wurde über 90) irgendwann stirbt nur noch das 1/4 am Haus an die drei Schwestern geht.

Freibetrag sind ja wohl 20.000 Euro pro Person alle 10 Jahre.

Nun stellen sich mir folgende Fragen:

1. Haftungsrisiko

   • Wenn die drei Schwestern zu je 1/4 Miteigentümer oder GbR-Gesellschafter sind, haften sie für sämtliche Verbindlichkeiten (Raten, Nebenkosten etc) als Gesamtschuldner neben der Tante. Im Worst Case stirbt die Tante nächstes Jahr plötzlich und die "Mädels" dürfen noch 200k Kredit zurückzahlen.
   • Allerdings halte ich das Risiko für überschaubar, weil das Objekt dann vermietet werden könnte und mehr Miete abwerfen würde als die laufenden Kosten.
2. Steuern
   • Wenn die Tante jetzt nur 1/4 der Immobilie erwirbt bzw. zu 1/4 Gesellschafterin wird aber alle Lasten trägt, liegt darin dann eine steuerpflichtige Schenkung?
     -Gegenargument wäre wohl, dass die Tante als einzige im Haus wohnt.

Hat irgendjemand Erfahrung mit solchen Strukturierungen?

antworten

WiWi Gast schrieb am 11.02.2020:

Ich klinke mich hier mal ein, denn bei mir geht es auch um eine zu erbende Immobilie:

Fakten:

• Tante (75 Jahre alt) hat zwei kleinere (noch nicht vollständig schuldenfreie) Immobilien in Baden-Württemberg. Bei Verkauf würde sie so 300k realisieren
• Sie möchte diese verkaufen und zu uns ziehen nach Norddeutschland ziehen
• Da sie keine Kinder hat, möchte sie ihr Vermögen an meine Frau und ihre beiden Schwestern übertragen.

Nun kommt sie mit folgendem Vorschlag:

• Sie kauft bei uns eine Immobilie für 500k, entweder in den sie mit meiner Frau und deren Schwestern eine GbR gründet, die die Immobilie kauft oder indem die vier einfach die Immobilie zu je 1/4 erwerben.
• Sie nimmt 300k Kredit auf und tilgt diese sofort, wenn die Immos in BW verkauft sind (zum Beispiel in 2 Jahren), bis dahin nur Zinszahlung
• Sie nimmt zusammen mit meiner Frau und deren Schwestern weitere 200k Kredit auf, den sie allein mit 3% p.a. tilgt.
• Tante bewohnt das Haus allein (lebenslanges Wohnrecht wird eingetragen) und trägt alle Kaufnebenkosten und laufende Kosten allein

Ziel soll eine "vorweggenommene Erbschaft"/Schenkung sein, die dazu führt, dass meine Frau und ihre Schwestern jetzt schon einen Teil des Erbes bekommen und dann wenn die Tante (ihre Mutter wurde über 90) irgendwann stirbt nur noch das 1/4 am Haus an die drei Schwestern geht.

Freibetrag sind ja wohl 20.000 Euro pro Person alle 10 Jahre.

Nun stellen sich mir folgende Fragen:

1. Haftungsrisiko

   • Wenn die drei Schwestern zu je 1/4 Miteigentümer oder GbR-Gesellschafter sind, haften sie für sämtliche Verbindlichkeiten (Raten, Nebenkosten etc) als Gesamtschuldner neben der Tante. Im Worst Case stirbt die Tante nächstes Jahr plötzlich und die "Mädels" dürfen noch 200k Kredit zurückzahlen.
   • Allerdings halte ich das Risiko für überschaubar, weil das Objekt dann vermietet werden könnte und mehr Miete abwerfen würde als die laufenden Kosten.
2. Steuern
   • Wenn die Tante jetzt nur 1/4 der Immobilie erwirbt bzw. zu 1/4 Gesellschafterin wird aber alle Lasten trägt, liegt darin dann eine steuerpflichtige Schenkung?
     -Gegenargument wäre wohl, dass die Tante als einzige im Haus wohnt.

Hat irgendjemand Erfahrung mit solchen Strukturierungen?

Mein lieber Freund und Kupferstecher, eine gesundes Maß an Kreativität kann ich dir/euch in jedem Fall bescheinigen. Leider goutiert dass Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz eure Bemühungen nicht und der Fiskus möchte sein Scherflein einheimsen. Ich versuche es in einfachen Worten: Im vorliegenden Fall erwirbt faktisch die Tante das Objekt vollständig. Sie erhält dafür das lebenslange Wohnrecht (Annahme: Wert 100 T€) und 1/4 des Eigentums. Die Differenz von 500 T€ - 100 T€ = 400 T€ - 100 T€ (1/4) = 300 T€ stellt eine steuerpflichtige Schenkung von jeweils 100 T€ an die drei Nichten dar. Hier kannst du mit Bruchteilsgemeinschaft, GbR, o. Ä. rumtricksen, helfen wird es dir nicht.
Liebe Grüße

antworten

Haste Dir einmal überlegt, mit der Tante einen unkündbaren (Zeit-)Mietvertrag abzuschließen für die Wohnung in Eurer Immobilie, so daß die Miete der Tante einen Großteil der Darlehensrate deckt?

Ferner, daß die Tante ferner einen Teil Eures Immobilienkaufpreises als Privatdarlehen finanziert aus dem Veräußerungserlös ihres früheren Hauses?

Vorteil ist auch der, daß es weniger Probleme gibt, wenn die Tante später ein Pflegefall wird oder in ein Seniorenheim ziehen will bei Bezahlung des Eigenanteils.

antworten

Bin auch gespannt, welche Bank der 75-jährigen Tante einen Kredit über 300k gibt...

antworten

Der war gut :-)

WiWi Gast schrieb am 11.02.2020:

Bin auch gespannt, welche Bank der 75-jährigen Tante einen Kredit über 300k gibt...

antworten

WiWi Gast schrieb am 11.02.2020:

Bin auch gespannt, welche Bank der 75-jährigen Tante einen Kredit über 300k gibt...

Hier nochmal der mit der Tante:

Das ist exakt das Problem. Die Konstellation mit Miteigentümergemeinschaft oder GbR soll zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen:

1. Vorweggenommene Erbfolge
2. Der Tante ermöglichen eine langfristige Finanzierung für die restlichen 200k zu bekommen. Sie alleine bekäme maximal einen Volltilger über 10 Jahre.

antworten

Ceterum censeo schrieb am 11.02.2020:

Mein lieber Freund und Kupferstecher, eine gesundes Maß an Kreativität kann ich dir/euch in jedem Fall bescheinigen. Leider goutiert dass Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz eure Bemühungen nicht und der Fiskus möchte sein Scherflein einheimsen. Ich versuche es in einfachen Worten: Im vorliegenden Fall erwirbt faktisch die Tante das Objekt vollständig. Sie erhält dafür das lebenslange Wohnrecht (Annahme: Wert 100 T€) und 1/4 des Eigentums. Die Differenz von 500 T€ - 100 T€ = 400 T€ - 100 T€ (1/4) = 300 T€ stellt eine steuerpflichtige Schenkung von jeweils 100 T€ an die drei Nichten dar. Hier kannst du mit Bruchteilsgemeinschaft, GbR, o. Ä. rumtricksen, helfen wird es dir nicht.
Liebe Grüße

Besten Dank für Deine (wie immer fundierte) Antwort.

Um das klarzustellen, hier soll nur im Bereich des Legalen gestaltet werden! Die Idee war einfach, den Freibetrag zwei mal auszunutzen. Bezgl. der ersten 300k jetzt und bzgl. der letzten 200k wenn die Tante noch mehr als 10 Jahre lebt im Erbfall.

Warum soll denn jetzt eigentlich Schenkungssteuer auf 500k minus Wohnrecht anfallen, wenn das Haus noch mit 200k belastet ist? Ich hätte mit 300k minus Wohnrecht geteilt durch 4 (nicht drei, ein Viertel behält die Tante ja) gerechnet?

antworten

Und was machste, wenn die Tante einen Monat nach dem Einzug stirbt?

WiWi Gast schrieb am 11.02.2020:

Hier nochmal der mit der Tante:

Das ist exakt das Problem. Die Konstellation mit Miteigentümergemeinschaft oder GbR soll zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen:

1. Vorweggenommene Erbfolge
2. Der Tante ermöglichen eine langfristige Finanzierung für die restlichen 200k zu bekommen. Sie alleine bekäme maximal einen Volltilger über 10 Jahre.

antworten

Die Tante sollte ihr Geld zusammen halten, damit sie eines Tages nicht in ein normales Heim (AWO, Caritas u.a.) muss, sondern sich dann etwas besseres leisten kann!

WiWi Gast schrieb am 11.02.2020:

Hier nochmal der mit der Tante:

Das ist exakt das Problem. Die Konstellation mit Miteigentümergemeinschaft oder GbR soll zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen:

1. Vorweggenommene Erbfolge
2. Der Tante ermöglichen eine langfristige Finanzierung für die restlichen 200k zu bekommen. Sie alleine bekäme maximal einen Volltilger über 10 Jahre.

antworten

WiWi Gast schrieb am 11.02.2020:

Und was machste, wenn die Tante einen Monat nach dem Einzug stirbt?

Das wäre der worst case. Dann würden wie ihre beiden alten Immos verkaufen und damit wie geplant den 300k Kredit tilgen (wenn das bis dahin noch nicht geschehen ist) und die neue Immo vermieten und durch die Mieteinnahmen den 200k Kredit nach und nach abbezahlen. Das mit 2 mal Steuerfreibetrag wäre dann natürlich auch nichts. Die Erbschaftssteuer würde voll reinhauen. Aber die Dame hat gute Gene, ihre Mutter ist über 90 geworden..

antworten

WiWi Gast schrieb am 11.02.2020:

Besten Dank für Deine (wie immer fundierte) Antwort.

Um das klarzustellen, hier soll nur im Bereich des Legalen gestaltet werden! Die Idee war einfach, den Freibetrag zwei mal auszunutzen. Bezgl. der ersten 300k jetzt und bzgl. der letzten 200k wenn die Tante noch mehr als 10 Jahre lebt im Erbfall.

Warum soll denn jetzt eigentlich Schenkungssteuer auf 500k minus Wohnrecht anfallen, wenn das Haus noch mit 200k belastet ist? Ich hätte mit 300k minus Wohnrecht geteilt durch 4 (nicht drei, ein Viertel behält die Tante ja) gerechnet?

Vorab: Mangels genauer Informationen kann ich hier nur relativ allgemein-gehaltene Aussagen treffen und eine Diskussion in einem Online-Forum ersetzt keine fundierte Beratung.
Aber jetzt muss man ganz vorsichtig sein: Wenn wir jetzt mal annehmen, das Darlehen wird mit dem Anteil der Immobilie übertragen, können wir hier riesige Probleme bekommen. Natürlich würde sich dann die Bemessungsgrundlage der Schenkungssteuer entsprechend mindern - schön und gut. Im Gegenzug kann hierdurch jedoch ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft (anteilig) entstehen (je nach Konstellation) und eine korrespondierende Grunderwerbsteuerpflicht; da Tante->Nichte keine Verwandschaftsverhältnis in gerader Linie darstellt, darf man insb. Letzteres nicht vergessen.
Liebe Grüße

antworten

WiWi Gast schrieb am 11.02.2020:

Hier nochmal der mit der Tante:

Das ist exakt das Problem. Die Konstellation mit Miteigentümergemeinschaft oder GbR soll zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen:

1. Vorweggenommene Erbfolge
2. Der Tante ermöglichen eine langfristige Finanzierung für die restlichen 200k zu bekommen. Sie alleine bekäme maximal einen Volltilger über 10 Jahre.

Gbr hin oder her, jeder haftet bei der Gbr mit seinem Privatvermögen. Niemals würde eine 75 Jährige einen solchen Kredit bekommen, ob mit Gbr oder ohne. Das ist Jacke wie Hose.

antworten

Es kommt auf die Einkommenssituaton der Tante an. 300k Eigenkapital sind vorhanden. Wenn sie 3k oder 4k als monatliche Rente hat, könnte es klappen.

WiWi Gast schrieb am 11.02.2020:

WiWi Gast schrieb am 11.02.2020:

Gbr hin oder her, jeder haftet bei der Gbr mit seinem Privatvermögen. Niemals würde eine 75 Jährige einen solchen Kredit bekommen, ob mit Gbr oder ohne. Das ist Jacke wie Hose.

antworten

WiWi Gast schrieb am 11.02.2020:

WiWi Gast schrieb am 11.02.2020:

Gbr hin oder her, jeder haftet bei der Gbr mit seinem Privatvermögen. Niemals würde eine 75 Jährige einen solchen Kredit bekommen, ob mit Gbr oder ohne. Das ist Jacke wie Hose.

Nein eben nicht. Das ist bereits mit der Bank geklärt. Die gibt den Kredit an die Tante wegen ihres Alters trotz guter Pension für maximal 10 Jahre. Wenn aber alle vier den Kredit zusammen aufnehmen (sei es als gemeinsame Kreditnehmer oder über die GbR), hat die Bank vier Gesamtschuldner von denen einer 75 ist und die anderen drei unter 40. Deshalb könnte man die restlichen 200k dann auch über 15 oder 20 Jahre finanzieren wenn man das denn möchte.

antworten

Ich würde es so machen:

1. Ihr kauft das Haus einfach zu viert als Miteigentümer (zu je 1/4).
2. Die anfallenden Nebenkosten (wohl im die 50k) lasst ihr euch je zu 1/4 in Rechnung stellen. Die Tante erstattet euch jeweils euren Anteil (pro Person unter 20k Freibetrag für Schenkungssteuer)
3. Ihr nehmt zwei Darlehen auf, eins über 300k (Laufzeit 2 Jahre) und eins über 200k (Laufzeit 15 Jahre), jeweils zu viert als Gesamtschuldner.
4. Wenn die Tante nach zwei Jahren und Verkauf der Alt-Immos alleine das 300k Darlehen ablöst, erfährt davon niemand, erst recht nicht das Finanzamt (Bankgeheimnis)
5. Wenn in z.B. 15 Jahren die Tante stirb, vererbt sie nur 1/4 des Hauses (125k) geteilt durch drei --> je 20k Freibetrag und 25k zu versteuern. Das sollte zu verschmerzen sein.

antworten

Eine Sache, welche vielen gehört, wird schlechter verwaltet als eine Sache, die einem einzelnen gehört.

Aristoteles

• 384 v. Chr. † 322 v. Chr

WiWi Gast schrieb am 12.02.2020:

Ich würde es so machen:

1. Ihr kauft das Haus einfach zu viert als Miteigentümer (zu je 1/4).
2. Die anfallenden Nebenkosten (wohl im die 50k) lasst ihr euch je zu 1/4 in Rechnung stellen. Die Tante erstattet euch jeweils euren Anteil (pro Person unter 20k Freibetrag für Schenkungssteuer)
3. Ihr nehmt zwei Darlehen auf, eins über 300k (Laufzeit 2 Jahre) und eins über 200k (Laufzeit 15 Jahre), jeweils zu viert als Gesamtschuldner.
4. Wenn die Tante nach zwei Jahren und Verkauf der Alt-Immos alleine das 300k Darlehen ablöst, erfährt davon niemand, erst recht nicht das Finanzamt (Bankgeheimnis)
5. Wenn in z.B. 15 Jahren die Tante stirb, vererbt sie nur 1/4 des Hauses (125k) geteilt durch drei --> je 20k Freibetrag und 25k zu versteuern. Das sollte zu verschmerzen sein.

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WiWi Gast schrieb am 12.02.2020:

Ich würde es so machen:

1. Ihr kauft das Haus einfach zu viert als Miteigentümer (zu je 1/4).
2. Die anfallenden Nebenkosten (wohl im die 50k) lasst ihr euch je zu 1/4 in Rechnung stellen. Die Tante erstattet euch jeweils euren Anteil (pro Person unter 20k Freibetrag für Schenkungssteuer)
3. Ihr nehmt zwei Darlehen auf, eins über 300k (Laufzeit 2 Jahre) und eins über 200k (Laufzeit 15 Jahre), jeweils zu viert als Gesamtschuldner.
4. Wenn die Tante nach zwei Jahren und Verkauf der Alt-Immos alleine das 300k Darlehen ablöst, erfährt davon niemand, erst recht nicht das Finanzamt (Bankgeheimnis)
5. Wenn in z.B. 15 Jahren die Tante stirb, vererbt sie nur 1/4 des Hauses (125k) geteilt durch drei --> je 20k Freibetrag und 25k zu versteuern. Das sollte zu verschmerzen sein.

So sehr ich ein gewisses Maß an Chuzpe ja erfrischend finde (und deshalb hier im WiWi-Treff oftmals schmunzeln muss), kann ich hiervon nur abraten. Diese Gestaltung wäre nicht nur Steuerhinterziehung, sondern - aufgrund der genannten Größenordnung - ggf. sogar bereits ein "besonders schwerer Fall" (ab 50 T€); hier liegt das Mindeststrafmaß (!) bei einer Freiheitsstrafe von 6 Monaten. Gesetzgebung und Rechtsprechung sind doch in diesem Bereich derart scharf geworden, dass man sich dies zweimal überlegen sollte. Auch die Aufklärungsquote steigt hier doch seit Jahren (aus verschiedenen Gründen) an. Dem kundigen Leser wird auch aufgefallen sein, dass der Verweis auf das "Bankgeheimnis" - insb. im Hinblick auf die Finanzbehörden - primär von der Unkenntnis des Vorposters getragen wird. Die Regelung des § 30a AO, die den "Schutz von Bankkunden" (vor den Finanzbehörden) kodifizierte, ist im Jahre 2017 - von der Öffentlichkeit weitestgehend unbemerkt - aufgehoben wurden. Seitdem steigen die Abfragen von privaten Bankdaten durch die Finanzbehörden jährlich im zweistelligen Prozentbereich.
Wer unter den genannten Rahmenbedingungen dem TE daher tatsächlich zu obigen Ratschlag erteilt, hat mEn den schmalen Grad zwischen Mut und Torheit mit stolzem Schritt hinter sich gelassen.
Liebe Grüße

antworten

Warum sollte man in einem solchen Land eine überteuerte Immobilie zu erwerben, derweil in Portugal 7,5% Pauschalsteuer für Neubürger während der ersten 10 Jahre gelten?

Ceterum censeo schrieb am 12.02.2020:

So sehr ich ein gewisses Maß an Chuzpe ja erfrischend finde (und deshalb hier im WiWi-Treff oftmals schmunzeln muss), kann ich hiervon nur abraten. Diese Gestaltung wäre nicht nur Steuerhinterziehung, sondern - aufgrund der genannten Größenordnung - ggf. sogar bereits ein "besonders schwerer Fall" (ab 50 T€); hier liegt das Mindeststrafmaß (!) bei einer Freiheitsstrafe von 6 Monaten. Gesetzgebung und Rechtsprechung sind doch in diesem Bereich derart scharf geworden, dass man sich dies zweimal überlegen sollte. Auch die Aufklärungsquote steigt hier doch seit Jahren (aus verschiedenen Gründen) an. Dem kundigen Leser wird auch aufgefallen sein, dass der Verweis auf das "Bankgeheimnis" - insb. im Hinblick auf die Finanzbehörden - primär von der Unkenntnis des Vorposters getragen wird. Die Regelung des § 30a AO, die den "Schutz von Bankkunden" (vor den Finanzbehörden) kodifizierte, ist im Jahre 2017 - von der Öffentlichkeit weitestgehend unbemerkt - aufgehoben wurden. Seitdem steigen die Abfragen von privaten Bankdaten durch die Finanzbehörden jährlich im zweistelligen Prozentbereich.
Wer unter den genannten Rahmenbedingungen dem TE daher tatsächlich zu obigen Ratschlag erteilt, hat mEn den schmalen Grad zwischen Mut und Torheit mit stolzem Schritt hinter sich gelassen.
Liebe Grüße

antworten

WiWi Gast schrieb am 12.02.2020:

Warum sollte man in einem solchen Land eine überteuerte Immobilie zu erwerben, derweil in Portugal 7,5% Pauschalsteuer für Neubürger während der ersten 10 Jahre gelten?

Vielleicht weil es Gründe gibt, warum Portugal 7,5% Pauschalsteuer für Neubürger während der ersten 10 Jahre anbieten muss, um Neubürger zu locken. Und das trotz Sonnenschein und schönen Stränden.

antworten

WiWi Gast schrieb am 12.02.2020:

WiWi Gast schrieb am 12.02.2020:

Vielleicht weil es Gründe gibt, warum Portugal 7,5% Pauschalsteuer für Neubürger während der ersten 10 Jahre anbieten muss, um Neubürger zu locken. Und das trotz Sonnenschein und schönen Stränden.

Dies gilt auch für Kapitaleinkünfte, die hierzulande mit 25% + Soli 5,5% und ggf. KiSt. versteuert werden.

Wenn man hierzulande nicht seine Arbeitskraft verkaufen muß und international investiert, so gibt es tatsächlich immer weniger gute Gründe, hier seinen Lebensmittelpunkt zu unterhalten.

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WiWi Gast schrieb am 12.02.2020:

Dies gilt auch für Kapitaleinkünfte, die hierzulande mit 25% + Soli 5,5% und ggf. KiSt. versteuert werden.
Wenn man hierzulande nicht seine Arbeitskraft verkaufen muß und international investiert, so gibt es tatsächlich immer weniger gute Gründe, hier seinen Lebensmittelpunkt zu unterhalten.

Möchtest du auch etwas zum Thema beitragen oder nur dein Mantra hier verbreiten? Außerdem gibt es vielerlei Faktoren und Gründe bei der Wahl des eigenen Lebensmittelpunkts, die wesentlich bedeutsamer sind als die Steuer- bzw. Abgabenlast. Zudem wird der Gegenwert ebenjener Belastung von deren Kritikern gerne mal ausgeblendet.

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@Ceterum censeo:

Eine Rückmeldung vom geplanten "Hauskauf mit Chuzpe"

Gestern Termin beim Steuerberater: Ergebnis: Eigenen Plan verworfen und neuen Plan wie folgt gemacht:

1. Tante schenkt jeder der drei Nichten 20.000 Euro
2. Alle vier gründen zusammen eine GbR, jeder legt 20.000 Euro ein (wird verwendet zur Zahlung der Kaufnebenkosten)
3. GbR nimmt Darlehen bei der Bank auf (300k für 2 Jahre und 200k für 15 Jahre)
4. Tante mietet das Haus von der GbR, Miete ist vergleichsweise hoch, so dass sie reicht für Zins und Tilgung der Darlehen.
5. Wenn Tante Immos in 2 Jahren verkauft hat, wird damit der 300k Kredit getilgt indem die Tante der GbR ein Darlehen über 300k gibt.
6. Das Darlehen wird aus den Mieteinnahmen (die dann Zins und Tilgung für die restlichen 200k weit übersteigen) an die Tante zurück gezahlt, ggf. wird nach 10 Jahren auf einen Teil der Rückzahlung verzichtet

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Verbunden werden auch die Schwachen mächtig.

Friedrich von Schiller

• 10. November 1759 † 9. Mai 1805

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WiWi Gast schrieb am 17.02.2020:

@Ceterum censeo:

Eine Rückmeldung vom geplanten "Hauskauf mit Chuzpe"

Gestern Termin beim Steuerberater: Ergebnis: Eigenen Plan verworfen und neuen Plan wie folgt gemacht:

1. Tante schenkt jeder der drei Nichten 20.000 Euro
2. Alle vier gründen zusammen eine GbR, jeder legt 20.000 Euro ein (wird verwendet zur Zahlung der Kaufnebenkosten)
3. GbR nimmt Darlehen bei der Bank auf (300k für 2 Jahre und 200k für 15 Jahre)
4. Tante mietet das Haus von der GbR, Miete ist vergleichsweise hoch, so dass sie reicht für Zins und Tilgung der Darlehen.
5. Wenn Tante Immos in 2 Jahren verkauft hat, wird damit der 300k Kredit getilgt indem die Tante der GbR ein Darlehen über 300k gibt.
6. Das Darlehen wird aus den Mieteinnahmen (die dann Zins und Tilgung für die restlichen 200k weit übersteigen) an die Tante zurück gezahlt, ggf. wird nach 10 Jahren auf einen Teil der Rückzahlung verzichtet

Hört sich wesentlich besser an. Zu beachten ist hier lediglich die Ertragsteuerbelastung bei den Nichten aus dem voraussichtlichen Überschuss aus der Vermietung (jedoch vermutlich überschaubar aufgrund der Betriebskosten und der Abschreibung; wer möchte kann auch ab Jahr 4 gerne noch einige Instandhaltungsmaßnahmen vornehmen um diesen zu mindern) und bei der Tante später die Ertragsteuerbelastung durch die Zinseinkünfte (aufgrund niedrigem Zinsniveaus voraussichtlich auch überschaubar). Aber ganz ohne Steuer geht es selten. Ich wünsche euch jedoch alles Gute und viel Erfolg.
Liebe Grüße

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Ceterum censeo schrieb am 17.02.2020:

WiWi Gast schrieb am 17.02.2020:

Hört sich wesentlich besser an. Zu beachten ist hier lediglich die Ertragsteuerbelastung bei den Nichten aus dem voraussichtlichen Überschuss aus der Vermietung (jedoch vermutlich überschaubar aufgrund der Betriebskosten und der Abschreibung; wer möchte kann auch ab Jahr 4 gerne noch einige Instandhaltungsmaßnahmen vornehmen um diesen zu mindern) und bei der Tante später die Ertragsteuerbelastung durch die Zinseinkünfte (aufgrund niedrigem Zinsniveaus voraussichtlich auch überschaubar). Aber ganz ohne Steuer geht es selten. Ich wünsche euch jedoch alles Gute und viel Erfolg.
Liebe Grüße

Besten Dank! Zum Thema Ertragssteuern wollte der Steuerberater noch einmal schauen, hat uns aber eine gewisse Hoffnung gemacht, dass wir da kein Thema hätten, da die Vermietung durch GbR an GbR-Gesellschafter wie Eigennutzung behandelt würde. Er sprach von einer sehr alten Entscheidung in der das mal so gesehen wurde. Er schaut aber nochmal nach.

Aber da sieht man mal wieder dass man ohne fundierte Beratung hoffnungslos verloren ist..

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Hallo und guten Abend,

ich finde das hier eine sehr interessante Diskussion und würde gerne auch in folgender Angelegenheit nach Einschätzung, vielleicht sogar Erfahrungen fragen:

Situation:
Haus der Mutter mit Bruder zusammen geerbt. München, gute Stadtrandlage, erste Einschätzung von Immomaklern : mind. 1,2 Mio Verkehrswert Abriss des Altbestands schon eingerechnet.

Idee:
Grundstück mit dem vollen Wert beleihen, damit 6 Wohnungen( so die Einschätzung) als Bauherren bebauen und mit dem Erlös durch Verkauf Schulden auf Grundstück auslösen und damit bessere Rendite erzielen als gleich zu verkaufen? Risiken?

Danke für Meinungen/ Erfahrungen!

antworten

Sehr schlechte Idee, außer einer von euch beiden hat ein Bauunternehmen.

Vielleicht bin ich durch den Hausbau meiner Eltern mit Baumängeln, Rechtsstreit und Insolvenz des Bauunternehmens ein gebrannten Kind, aber Ihr solltet entweder über die gewissen Kontakte bzw Fachkenntnis vertiefen oder eine sehr hohe Risikobereitschaft haben. Sonst werdet ihr über den Tisch gezogen und verliert ne Menge Geld und Nerven.

Ich würde von sowas die Finger lassen.

antworten

Häuser aus den 60ern sind in der Tat oft ein Groschengrab. Da lob ich mir die Amerikaner, die meist nicht den Anspruch haben für zig Generationen zu bauen. Dafür ist es günstiger und die nächste Generation baut so, wie die das wollen.

Warum man immer gleich vom freiwerdenden Geld neue Immobilien kaufen muss ist mir schleierhaft. Wenn Geld investieren in Immobilien, nur mit Hebeleffekt Fremdkapital, sonst machen Immobilien kaum Sinn. Wer Geld parken will, sollte einfach gewisse Immobilienaktien kaufen. Ich mache keine Werbung für eine bestimmte, aber es gibt verschiedene deutsche Immobilienaktien, die gut aufgestellt sind. Ich habe da auch investiert und viele liefern um die 3% Dividendenrendite ab und haben ein Kurssteigerungspotential (Angaben ohne Gewähr, ich mache keine Anlagenberatung und ja bin selbst auch in deutsche Immo Aktien investiert). Auf 2 oder 3% Rendite nach Instandhaltung, Kreditkosten, Reserven für Mietstreitigkeiten, Mietausfällen oder kurzen Leerständen muss man als Privatvermieter erstmal kommen. Viele schaffen das gar nicht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.03.2019:

1000 Euro Mieteinnahmen für eine 600k Immobilie ist zu wenig. Das sollte mindestens 2-3 x soviel sein. Sind da schon die anderen Abgaben berücksichtigt? Grundbesitzsteuer, Müllabfuhr, Wartung, etc., Ich denke, dass wird nicht vollständig durch die Warmmiete abgedeckt?

Lieber schnell verkaufen oder sanieren und 2-3 schicke Mietwohnunge raus machen - je nach Wohnlage.

Grundsteuer, Müll, Hausmeister und Wartung der Heizungsanlage gehen komplett in die Nebenkosten, welche der Mieter trägt.

antworten

Mittlerer Grundsückspreis in Köln ist aktuell 944 Euro je qm. Selbst damit wären das 700 x 944 = 661.000 Euro. Wenn es eine sehr gute Lage ist, dann kannst du nochmal 50% draufschlagen.

Geht mal unverbindlich zu ein paar Maklern. Fragt sie, für welchen Preis, in etwa, sie das Objekt verkaufen könnten. Ich gehe eher von mindestens 800k/900k aus. Und dann solltet ihr verkaufen, aber wirklich erst, wenn ihr den Marktpreis habt. Der Marktpreis ist der höchstmögliche Preis, welcher eine Person zu zahlen bereit ist. Wenn ihr 20 Absagen wegen zu teuer bekommen habt und dann eine Person mit hängen und würgen euren Preis zahlt - das ist der Marktpreis. Mikroökonomie 1.

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.03.2021:

Hallo und guten Abend,

ich finde das hier eine sehr interessante Diskussion und würde gerne auch in folgender Angelegenheit nach Einschätzung, vielleicht sogar Erfahrungen fragen:

Situation:
Haus der Mutter mit Bruder zusammen geerbt. München, gute Stadtrandlage, erste Einschätzung von Immomaklern : mind. 1,2 Mio Verkehrswert Abriss des Altbestands schon eingerechnet.

Idee:
Grundstück mit dem vollen Wert beleihen, damit 6 Wohnungen( so die Einschätzung) als Bauherren bebauen und mit dem Erlös durch Verkauf Schulden auf Grundstück auslösen und damit bessere Rendite erzielen als gleich zu verkaufen? Risiken?

Danke für Meinungen/ Erfahrungen!

Schlechte Idee. Wenn für die Erbschaft keine Grunderwerbsteuer anfällt (grad noch so da ihr zu zweit seid) dann für die anderen Grundstücke auf jeden Fall. Zusätzlich Spekulationssteuer wenn ihr direkt verkauft. Vermieten wäre möglich, aber will man das?

antworten

Das müsst ihr gut durchkalkulieren, ansonsten lauft ihr Gefahr, weniger als 600k pro Nase zu erlösen, gerade, weil ihr vermutlich keine Eigenleistung einbringen könnt und alles teuer bezahlen müsst.

Ist wohl eine Typfrage. Ich würde mir den Stress nicht machen und die halbe Million genießen. Mein schlüsselfertiger Neubau aufm Land hat übrigens 400k möbliert gekostet. Insane, was Grundstücke in Großstädten kosten.

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.03.2021:

Schlechte Idee. Wenn für die Erbschaft keine Grunderwerbsteuer anfällt (grad noch so da ihr zu zweit seid) dann für die anderen Grundstücke auf jeden Fall. Zusätzlich Spekulationssteuer wenn ihr direkt verkauft. Vermieten wäre möglich, aber will man das?

Hallo und danke für die Rückmeldung!
Ich habe mich möglicherweise unklar ausgedrückt: es ist nur EIN Grundstück, für das entweder Verkauf oder das Bauherrenmodell gedacht ist.

Ich würde dazu neigen, zu verkaufen, auch um zu vermeiden, dass mit gemeinsamen Bauvorhaben bei unterschiedlichen Meinungen das familiäre Verhältnis irgendwann strapaziert werden könnte. Mein Bruder hingegen ist eher bei der Idee, gemeinsam zu bauen. Ich kann mir aber nicht wie er vorstellen, dass bei den vielen Beteiligten bei der Bauidee (jeder will da auch Gewinn machen) schließlich mehr rausspringt.

Also nochmal kurz die Bauidee:
Grundstück mit 1,2 Mio beleihen, damit 6 Wohnungen drauf bauen (das wäre angeblich max. möglich), dann mit Wohnungsverkauf die Schulden auf Grundstück auslösen, was an Wohnungen dann übrig bleibt wäre der Gewinn. Das soll dann mehr sein als der Sofortverkauf des Grundstücks? Gute Idee?

Vielleicht gibt es noch eine Meinung hierzu?
Danke und schönen Tag!

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.03.2021:

Hallo und danke für die Rückmeldung!
Ich habe mich möglicherweise unklar ausgedrückt: es ist nur EIN Grundstück, für das entweder Verkauf oder das Bauherrenmodell gedacht ist.

Ich würde dazu neigen, zu verkaufen, auch um zu vermeiden, dass mit gemeinsamen Bauvorhaben bei unterschiedlichen Meinungen das familiäre Verhältnis irgendwann strapaziert werden könnte. Mein Bruder hingegen ist eher bei der Idee, gemeinsam zu bauen. Ich kann mir aber nicht wie er vorstellen, dass bei den vielen Beteiligten bei der Bauidee (jeder will da auch Gewinn machen) schließlich mehr rausspringt.

Also nochmal kurz die Bauidee:
Grundstück mit 1,2 Mio beleihen, damit 6 Wohnungen drauf bauen (das wäre angeblich max. möglich), dann mit Wohnungsverkauf die Schulden auf Grundstück auslösen, was an Wohnungen dann übrig bleibt wäre der Gewinn. Das soll dann mehr sein als der Sofortverkauf des Grundstücks? Gute Idee?

Vielleicht gibt es noch eine Meinung hierzu?
Danke und schönen Tag!

Kann funktionieren, muss es aber nicht. Grunderwerbsteuer fällt hierbei schonmal nicht an, warum auch? Ein Weiterverkauf dürfte auch nicht der Spekulationssteuer unterliegen, wenn die Mutter das Grundstück bereits über 10 Jahre hat oder ausschließlich eigengenutzt hat.

Kontaktiert einen Bauträger und lasst euch einen Kostenvoranschlag geben für ein MFH mit 6 Wohnungen, sofern diese Bauweise mit dem Bebauungsplan vereinbar ist und die Bebauung auch tatsächlich so durchführbar ist.

Sollen die Wohnungen alle einzeln verkauft werden muss das Grundstück vermessen und geteilt werden, hier kommen zusätzliche Kosten auf euch zu.

Bitte überprüft, ob Erbschaftsteuer anfällt. Der Marktwert muss hierbei nicht dem Wert nach BewG entsprechen, dieser liegt in der Regel darunter, daher könnte der Erwerb durchaus steuerfrei sein. Allerdings wird das sicher nicht das einzige Vermögen sein, was an euch übergegangen ist.

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WiWi Gast schrieb am 10.03.2021:

Hallo und danke für die Rückmeldung!
Ich habe mich möglicherweise unklar ausgedrückt: es ist nur EIN Grundstück, für das entweder Verkauf oder das Bauherrenmodell gedacht ist.

Ich würde dazu neigen, zu verkaufen, auch um zu vermeiden, dass mit gemeinsamen Bauvorhaben bei unterschiedlichen Meinungen das familiäre Verhältnis irgendwann strapaziert werden könnte. Mein Bruder hingegen ist eher bei der Idee, gemeinsam zu bauen. Ich kann mir aber nicht wie er vorstellen, dass bei den vielen Beteiligten bei der Bauidee (jeder will da auch Gewinn machen) schließlich mehr rausspringt.

Also nochmal kurz die Bauidee:
Grundstück mit 1,2 Mio beleihen, damit 6 Wohnungen drauf bauen (das wäre angeblich max. möglich), dann mit Wohnungsverkauf die Schulden auf Grundstück auslösen, was an Wohnungen dann übrig bleibt wäre der Gewinn. Das soll dann mehr sein als der Sofortverkauf des Grundstücks? Gute Idee?

Vielleicht gibt es noch eine Meinung hierzu?
Danke und schönen Tag!

Das aller wichtigste ist erst einmal, das ihr mit der Gemeinde/Bauamt sprecht ob ihr überhaupt nachverdichten dürft.

Wenn die euch das schriftlich (!!!) bestätigt haben, mit allen sonstigen Ämtern (vorallem Umweltschutzamt), erst dann müsst ihr euch darüber gedanken machen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.03.2021:

Hallo und danke für die Rückmeldung!
Ich habe mich möglicherweise unklar ausgedrückt: es ist nur EIN Grundstück, für das entweder Verkauf oder das Bauherrenmodell gedacht ist.

Ich würde dazu neigen, zu verkaufen, auch um zu vermeiden, dass mit gemeinsamen Bauvorhaben bei unterschiedlichen Meinungen das familiäre Verhältnis irgendwann strapaziert werden könnte. Mein Bruder hingegen ist eher bei der Idee, gemeinsam zu bauen. Ich kann mir aber nicht wie er vorstellen, dass bei den vielen Beteiligten bei der Bauidee (jeder will da auch Gewinn machen) schließlich mehr rausspringt.

Also nochmal kurz die Bauidee:
Grundstück mit 1,2 Mio beleihen, damit 6 Wohnungen drauf bauen (das wäre angeblich max. möglich), dann mit Wohnungsverkauf die Schulden auf Grundstück auslösen, was an Wohnungen dann übrig bleibt wäre der Gewinn. Das soll dann mehr sein als der Sofortverkauf des Grundstücks? Gute Idee?

Vielleicht gibt es noch eine Meinung hierzu?
Danke und schönen Tag!

Also ich fasse mal zusammen wie ich es verstehe:

Das Grundstück hat einen Wert von 1,2 mio sprich den könntet ihr bei Grundstücksverkauf erzielen?
Ihr überlegt stattdessen das Grundstück mit 1,2 mio zu beleihen, 6 Wohnungen drauf zu bauen und diese im Anschluss zu verkaufen, wobei ihr mehr Geld erlösen wollt als die 1,2 mio (logischerweise)

-> Wenn ihr den Kredit vorzeitig auflöst werden häufig Strafzinsen etc. fällig, müsstet ihr also mal durchrechnen
-> Ich nehme an ihr wollt auf die 1,2 mio nichts drauflegen, sprich ihr habt 200k pro Wohnung, die können also nicht besonders groß werden, 1 max 2 Zimmer Wohnungen
-> Ich bin kein Experte, aber die Kaufpreise der Wohnungen müsstet ihr im Anschluss auch wieder versteuern
-> Immos haben eine Spekulationsfrist, die ihr in eurem Modell reissen würdet, weshalb ihr nochmal Abgaben zahlt
-> Insofern müsstet ihr die Wohnungen wahrscheinlich mit mind. 50% Aufschlag verkaufen, damit ihr nach Steuer und mit Strafzins des Kredits und allem drum und dran noch Geld verdient. Das muss man so erstmal hinkriegen und wie viel kommt dann am Ende für euch vll raus, 50-100k pro Person mehr? Ich weiß nicht ob mir das der Stress wert wäre
-> Bis es soweit ist sprich bis ihr das alles bebaut habt und wieder verkauft habt vergehen einige Jahre, bei Grundstücksverkauf habt ihr das Geld "sofort", man müsste das mal durchrechnen aber bei angenommener Rendite von 2% (wenn man das ganze Geld investieren würde, hypothetisch) ist euer Vorhaben also noch weniger lukrativ, da ihr das Geld aus dem Bauvorhaben erst einige Jahre später bekommen würdet.

Ich kann nur für mich sprechen, aber das (potentiell, nicht garantiert!) bisschen mehr an Geld wäre mir der Aufwand und Stress und v.a. die Unsicherheit nicht wert. Ich würde das Grundstück verkaufen.

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Verkaufen der Stress lohnt sich nicht

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Der Stress lohnt sich nicht, ausser man ist Bauprofi. Was da alles schief gehen kann. Lieber meistbietend verkaufen und lass andere darauf bauen.

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Richtig. Ich würde über einen Architekten eine Bauvoranfrage machen, sofern es einen Bebauungsplan gibt, der eine Nutzung für ein Mehrfamilienhaus zulassen würde. Sofern kein B-Plan vorliegt, sollten die angrenzenden Grundstücke auch mit Mehrfamilienhäusern bebaut sein. Bedeutet, der Architekt macht eine Planung und reicht diese beim Amt ein. Wird so was genehmigt, dann kann man das Grundstück an einen Bauträger verkaufen. Der würde dann auch sicherlich mehr als die 1,2 Mios bezahlen. Die meisten Makler haben Kontakt zu Bauträgern, weil diese immer auf der Suche nach Grundstücken im Ballungsgebiet sind. Nur da lohnst sich der immense Aufwand. Stellplätze werden über eine Tiefgarage geschaffen. Wenn es ein Einfamilienhausgebiet ist, kann man das alles natürlich vergessen.

WiWi Gast schrieb am 10.03.2021:

WiWi Gast schrieb am 10.03.2021:

Das aller wichtigste ist erst einmal, das ihr mit der Gemeinde/Bauamt sprecht ob ihr überhaupt nachverdichten dürft.

Wenn die euch das schriftlich (!!!) bestätigt haben, mit allen sonstigen Ämtern (vorallem Umweltschutzamt), erst dann müsst ihr euch darüber gedanken machen.

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